Вартість нерухомості і її основні види, визначення зносу об`єкта нерухомості, Детальна інформація

Типовою помилкою є і зіставлення ринкової ціни з витратами на будівництво порівнянного об'єкта. Тільки в рідких випадках збалансованого ринку, коли відносно новий чи будинок спорудження буде відповідати найкращому і найбільш ефективному використанню земельної ділянки, витрати і ринкова вартість будуть близькі за значенням. В всіх інших ситуаціях величина витрат і ринкової вартості нерухомості будуть у тім чи іншому ступені розходитися.

Ліквідаційна вартість - грошова сума у виді різниці між доходами від ліквідації об'єкта нерухомості і витратами на її проведення. Це вартість, з яким приходиться погоджуватися продавцю при змушеному продажі нерухомості в обмежений період часу, що не дозволяє значному числу потенційних покупців ознайомитися з об'єктом і умовами продажу.

Заставна вартість - вартість об'єкта нерухомості, що забезпечує іпотечний кредит, що кредитор сподівається одержати при змушеному продажі на ринку даного об'єкта нерухомості у випадку неплатоспроможності позичальника. Величина заставної вартості служить верхньою межею позички, що надається під заставу об'єкта нерухомості. Заставна вартість менше ринкової вартості на величину ризикової складовий, а також доходу кредитної установи від даної операції.

У статті 69 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» спеціально підкреслюється: «Іпотека чи будинку спорудження допускається тільки з одночасною іпотекою по тім же договорі земельної ділянки, на якому знаходиться цей чи будинок спорудження, або частини ділянки, що функціонально забезпечує об'єкт, що закладається, або приналежного заставнику права оренди цієї чи ділянки його відповідної частини». Даним законом усуваються багато юридичних складностей, що виникали на практиці при окремій заставі будинків і споруджень без визначення статусу прав на земельні ділянки, що знаходяться, як правило, у муніципальній власності.

Страхова вартість - грошова сума, на яку можуть бути застраховані елементи нерухомості, що руйнуються, розрахована відповідно до методик, використовуваними в сфері державного і приватного страхування. Заснована на принципі чи заміщення відтворення з урахуванням накопиченого зносу об'єктів нерухомості, підданих ризику знищення. Розраховується як залишкова вартість заміщення. Вартість заміщення являє собою оцінку сукупних витрат на відновлення об'єкта нерухомості в сформованих ринкових умовах.

На практиці страхуються земельні ділянки з будинками і чи спорудженнями, що частіше, тільки будівлі. У багатьох розвитих країнах широке поширення одержало страхування сільськогосподарських земель від екологічного забруднення, ерозії ґрунту і зниження її родючості.

Ринкова вартість оренди (орендна вартість) - величина орендної плати, за якої може бути зданий в оренду об'єкт нерухомості на дату оцінки при типових ринкових умовах, тобто якщо:

• на дату оцінки об'єкт не зайнятий і готовий до здачі в оренду на умовах конкурентного ринку, а орендодавець і орендар досить інформовані про характеристики об'єкта і діють розумно і без примуса;

• період експозиції об'єкта нерухомості достатній для того, щоб банк був доступний для потенційних орендарів, а також для узгодження величини орендної плати, висновку договору про оренду й інших умов, необхідних для здачі об'єкта в оренду;

• стан ринку, динаміка ставок орендної плати й інших умов є типовими на дату оцінки вартості оренди, тобто не є надмірно обтяжними чи вигідними для оренди такого типу і даного виду нерухомості;

• при визначенні вартості оренди не враховуються пропозиції завищених (занижених) орендних ставок потенційним орендарем, що має особливий інтерес до даного об'єкта нерухомості, а також знаходиться в родинних чи ділових зв'язках з орендодавцем.

Ринкова вартість оренди є різновидом ринкової вартості й оцінюється при здачі об'єкта нерухомості в короткострокову чи довгострокову оренду. Місцеві органи влади спеціально затверджують методику розрахунку розміру орендної плати і щорічні ставки орендної плати за муніципальні об'єкти нерухомості. Наприклад, розпорядженням мера Москви встановлений особливий порядок визначення розміру орендної плати за землю в Москві.

Інвестиційна вартість - вартість об'єкта нерухомості для конкретного інвестора (групи інвесторів), заснована на його інвестиційних вимогах і перевагах. Розрахунок вартості заснований на суб'єктивній оцінці дисконтованих витрат і доходів інвестора, очікуваних від використання даного об'єкта нерухомості в перспективному інвестиційному проекті.

В основі розрахунку інвестиційної вартості лежить доцільність інвестування, з погляду типових інвесторів, на даному сегменті ринку нерухомості. Наприклад, інвестиційна вартість будинку, розташованого в центрі міста, може бути визначена виходячи з найбільш ефективного використання аналогічних об'єктів нерухомості з урахуванням насиченості ринку даними послугами і рівномірна з поточними доходами, що втратив би власник будинку при його продажі.

Інвестиційна вартість нерухомості для конкретного інвестора відрізняється від її ринкової вартості в результаті різних оцінок необхідної ставки прибутковості, престижності, перспективності місця розташування, можливості одержання «спіритичного» ефекту. Вона розраховується при забудові вакантних земельних ділянок, розширенні і реконструкції об'єктів нерухомості, внесенні об'єктів нерухомості як внесок у статутні капітали підприємств і в інших випадках.

Балансова вартість - вартість об'єкта, відбита в балансі чи підприємства організації. Вона складається з первісної вартості нерухомості на момент введення в експлуатацію, скоректованої (проіндексованої) на всі проведені переоцінки основних фондів за винятком бухгалтерської амортизації, а також за винятком вартості зроблених поліпшень за період експлуатації.

Вартість для цілей оподатковування (оподатковувана вартість) - установлюється на основі нормативних документів, що відносяться до оподатковування нерухомості. У країнах з перехідною економікою ця вартість, як правило, не відповідає ринкової вартості. Так, у Російській Федерації законом встановлено обчислювати податок від балансової вартості, тобто вартості активів, включених у визначені статті балансу підприємств і організацій.

Відповідно до Податкового кодексу оподатковування земельних ділянок буде здійснюватися на основі кадастрової вартості чи землі її нормативної ціни.

Для приватних осіб, власників нерухомості, наприклад, приватизованих квартир, податок установлюється місцевими органами влади.

PAGE

PAGE 1

ЦІНА НЕРУХОМОСТІ

ЦІНА НЕРУХОМОСТІ

ЦІНА НЕРУХОМОСТІ