Вартість нерухомості і її основні види, визначення зносу об`єкта нерухомості, Детальна інформація

• ліквідаційна;

Ринкова Інвестиційна

Ліквідаційна Балансова

Заставна Оподатковувана

Страхова

Орендна

Утилізована

Рис. 1. Групи вартості нерухомості

• заставна;

• страхова;

• орендна;

• утилізована.

Вартість у користуванні обумовлена корисністю об'єкта нерухомості при визначеному варіанті його використання і носить суб'єктивний характер, відбиваючи сформовані можливості експлуатації об'єкта конкретним власником, не зв'язані з купівлею-продажем об'єкта і з іншими ринковими операціями.

Оцінка вартості в користуванні об'єкта нерухомості виробляється виходячи з існуючого профілю його використання і тих фінансово-економічних параметрів, що спостерігалися в початковий період функціонування об'єкта і прогнозуються в майбутньому.

Вартість у користуванні розраховується виходячи з поточного використання об'єкта і наближається до ринкової вартості в міру збільшення кількості покупців, що бажають і здатних придбати нерухомість для подібних цілей.

Форми прояву вартості в користуванні:

• інвестиційна;

• балансова;

• вартість для цілей оподатковування (у Росії) і інші. Кожний з перерахованих видів вартості в обміні й у користуванні має свою область застосування й обмеження.

Наріжний камінь теорії оцінки нерухомості - це поняття «ринкова вартість».

Ринкова вартість визначається виходячи з варіанта найкращого використання об'єкта нерухомості.

На практиці використовуються різні визначення ринкової вартості, причому в юридичних інстанціях, кредитних організаціях, фінансових і страхових компаніях її трактування має визначені особливості.

Ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:

• одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша - не зобов'язана приймати виконання;

• сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;

• об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічній оферти;

• ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки;

• платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Частою помилкою починаючих оцінювачів є прийняття ціни попередніх схожих угод за вартість аналогічної нерухомості без аналізу умов, у яких відбулися ці угоди. Поки не проведений детальний аналіз умов угоди, не можна зробити обґрунтований висновок про ринкову вартість нерухомості.

Якщо умови угод з нерухомістю відрізняються від типових для даного сегмента ринку, наприклад, по формах фінансування, то для визначення ринкової вартості необхідно увести виправлення, що відбивають реакцію ринку на умови, що змінилися.