Експертна оцінка, Детальна інформація

продажу метод

ураху-вання

витрат ділян-

ки,

всього 1м2

ді-лян-

ки

під торгівельним павільйоном 371 6893 1065 – 3606 3606 9.72

під баром 350 6573 136 – 3181 381 9.09

під кафе–магазином 700 13146 1053 – 7376 7376 10.54

під торгівельним кіоском 81 2424 1724 – 1380 180 17.04



Метод зіставлення цін продажу, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак в Україні складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець–держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутність належного обгрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. Зокрема, в згаданих роботах метод зіставлення цін продажів аналогічних об’єктів не використовувався, тому що ніяких даних про трансакції, що здійснилися в ринкових умовах, із функціональними аналогами оцінюваних об’єктів не знайдено.

Метод капіталізації чистого доходу застосовується лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю, виходячи з принципу найбільш ефективного їх використання. Дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах–це дохід у вигляді орендної плати або участі в доходах чи в інших формах, що може бути одержаний власником при передічі ділянки в оренду.

В даний час в Україні ринок оренди землі розвинутий досить слабко (точніше однобічно). Фактично укладених договорів оренди між суб’єктами підприємницької діяльності вкрай мало. Договори оренди, де в якості орендодавця виступає уповноважений місцевими радами орган, визнати такими, які укладені в ринкових умовах можна лише з достатньою долею припущення. Саме тому метод капіталізації чистого доходу нині не можна віднести до достатньо обгрунтованого, то ж нами прийнята нульова питома вага значимості результатів цього методу.

Метод нормативної грошової оцінки по суті не є ринковим, але все ж дає результат, який можна і потрібно використовувати при узгодженні результатів (хоча б в якості ще одного орієнтира).

В умовах України найбільш придатним для оцінки вартості земель є метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці (метод залишку). Він найбільш характерний для невеликих об’єктів, споруджених в

ринкових умовах сьогодення, з виконанням умов найбільш ефективного використання (що стосується оцінюваних нами земельних ділянок).

ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

Визначення та реалізація приватної форми власнисті на землю є кроком до формування ринку землі, оскільки власність дає право володіння, користування і розпорядження нею. Необхідність його встановлення полягає у тому, що в умовах ринкових відносин, ринок капіталів, предметів споживання і послуг, засобів виробництва, в тому числі і землі, є обов’язковим.

В Україні тривають перші спроби формування ринку землі. Однією з основних умов його успішного функціонування є створення інфраструктури, яка повинна включати в себе органи, які займаються оцінкою земельних угідь, їх реєстрацією, а також обмеженнями, пов’язаними з переходом прав власності на землю. Проте основним питанням, яке потребує детального вивчення і вирішення, є проблема ціни землі, зокрема сільськогосподарського призначення. Існуюча нормативна грошова оцінка земель, яка розрахована за Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів служить для встановлення земельного податку та визначення мінімальної величини орендної плати (не менше 1% від нормативної грошової оцінки).

Варто зазначити, що розрахована за цим способом оцінна вартість не дає реальної, стосовно сьогоднішніх умов, ціни земель, оскільки економічні чинники (диференціальний дохід) в багатьох аспектах не відображали реальної картини стану земель сільськогосподарського призначення навіть на час здійснення економічної оцінки. В умовах ринку земельних ресурсів дана нормативна оцінка може застосовуватись при укладанні цивільно–правових угод, а визначення ціни (початкової або стартової аукціонної) необхідно здійснювати шляхом проведення експертної оцінки сільськогосподарських земель.

Процедура здійснення експертної оцінки – це впорядкований процес, який передбачає формулювання задачі, обгрунтування методики, інформаційної бази та визначення, враховуючи вказані складові, реальну вартість ділянки. Серед названих найважливішими складовими є визначення інформаційної бази та вибір доцільних методичних підходів оцінки.

Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є відомості державного земельного кадастру (про правовий режим земельних ділянок, функціональне використання, їх бонітетна, економічна та грошові оцінки, місцезнаходження, кількісна і якісні характеристики); дані обласних зональних агрохімлабараторій (результати агрохімобстеженя); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні та екологічні властивості земельної ділянки (природні і набуті в процесі її цільового використання). Зібрані дані повинні бути проаналізовані в контексті викорисьовуваних до оцінки підходів.

На сьогодні їх існує декілька і грунтуються на:

зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок;

капіталізації чистого доходу;

урахування витрат на спорудження об’єкта нерухомого майна на земельній ділянці;

грошовій оцінці земель за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року № 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (грошова оцінка нормативна).