Житлова іпотека перехідного періоду: проблеми і перспективи розвитку, Детальна інформація

Інструмент ІРОП, заснований на міжбанківській процентній ставці, практично дозволяє банку уникнути ризику процентної ставки. Проте його використання потребує наявності доступного і надійного показника ставки міжбанківських кредитів, що вселяв би довіру і позичальнику, і кредитору.

Використання кредитних інструментів з індексацією основної суми боргу, таких, як ІРОП, коли основні платежі за кредитом переносяться на більш пізні етапи кредитного періоду, поєднано з проблемою росту кредитної заборгованості або «негативної амортизації», що збільшує ризик ліквідності.

Слід зазначити, що проблема ліквідності безпосередньо залежить від моделі організації системи житлового кредитування. Якщо для депозитного інституту ризик ліквідності може стати серйозною проблемою, то для іпотечної моделі, що продає видані кредити, він просто відсутній, адже вона не залучає внесків, а фінансує свої активні операції за рахунок виручених від продажу позик засобів.

На доступність іпотечного кредиту також дуже істотно впливає термін, на який він видається. У 1994 р. московські банки, що використовують схему «продажу житла на виплат», видавали кредит до 1-2 років. Російські банки, що видають дійсно іпотечні кредити, надавали їх на термін 5 - 10 років (Мосбізнесбанк, Ярославська філія Іпотечного акціонерного банку, колишній Іпотечний Стандартбанк та ін.), що дозволяло значно знизити припустимий рівень прибутку клієнтів (1996 р.). З 1999 р. АКБ «Аркада» (м. Київ) видає житлові кредити терміном на 5 років.

Проте сьогодні кредити, запропоновані комерційними банками на придбання житла, доступні обмеженому колу осіб.

Цікавий досвід пільгового державного іпотечного кредитування має місце і в Україні.

Протягом ряду років уряд України намагається надати допомогу молодим сім'ям у поліпшенні їхніх житлових умов. Порядок надання пільгового довгострокового державного іпотечного кредиту молодим сім'ям і самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 3.12.97 [4].

Відповідно до цього положення кредит надається на умовах:

перебування позичальника в черзі на одержання житла;

підтвердження позичальником перед фондом і банком платоспроможності і згода дорослих членів сім'ї на участь у фінансуванні внесків на погашення кредитів;

внесення позичальником 5% вартості будівництва житла.

Кредит надається банком-агентом у розмірі не більше 95% вартості будівництва (реконструкції) житла на момент укладення кредитного договору на термін до 30 років із процентною ставкою в розмірі 3% річних.

Треба зазначити, що така програма стала першим практичним кроком уряду щодо здійснення довгострокового кредитування будівництва (реконструкції) житла.

Проте внаслідок гострого дефіциту бюджету і при відсутності інших джерел фінансування ця модель житлового будівництва не реалізовувала намічених планів. За два роки дії програми було подано 100 тис. заяв на будівництво і реконструкцію житла. Однак через нестачу коштів кредити були надані тільки 500 сім'ям. У 1999 р. на житлове кредитування молодих сімей було виділено тільки 2 млн. грн. із 20 млн., запланованих бюджетом.

Тому надалі, з урахуванням вищевикладених недоліків, у Програмі Кабміну 1998 р. «Про довгострокове кредитування індивідуальних забудовників на селі» поряд із бюджетними коштами були передбачені й інші джерела фінансування.

У відповідності із положенням «Про порядок формування і використання засобів фондів підтримки індивідуального житлового будівництва на селі» (Постанова Кабінету Міністрів України №1211 від 3.09.98.) визначено, що засоби фондів формуються із:

1. Коштів державного бюджету.

2. Частини державних капітальних вкладень, які виділяються на розвиток соціальної сфери се-ла.

3. Частини капітальних вкладень, передбачених у місцевих бюджетах щодо виконання програм соціально-економічного розвитку територій.

4. Банківських кредитів.

5. Залучених на договірних умовах коштів підприємств, організацій і окремих громадян.

6. З коштів, дозволених рішенням відповідних органів місцевого самоврядування, за рахунок:

a) частини місцевих податків і зборів;

б) частини коштів, що нараховуються контрольними органами за відповідні порушення, штрафів, інших санкцій.

7. Інших надходжень, що не суперечать законодавству.

Кредит індивідуальним забудовникам надається на термін до 20 років із внесенням плати в розмірі 3% річних. Граничний розмір кредиту складає 50 тисяч гривень. Погашення кредиту і внесення плати за нього може проводитися грошима або сільгосппродуктами власного виробництва.

Аналіз цієї постанови свідчить про те, що в ній значно збільшені джерела кредитних ресурсів, більш того, в умовах нестачі грошових ресурсів передбачено надання кредиту у формі матеріалів, необхідних для будівництва. Кредитний договір укладається на всю суму кредиту, що видається етапами відповідно до графіка будівництва. Кредитування індивідуальних забудовників здійснюється на конкретних принципах іпотечного механізму: повернення, платності, цільового використання, терміновості, забезпеченості, довгостроковості.

Зобов'язання позичальника щодо кредитування забезпечуються таким чином:

договір поручництва (поручителем може бути підприємство, організація, що є місцем роботи позичальника, або нотаріально засвідчене поручництво одного або декількох громадян);

договір про іпотеку будівель, що споруджуються за рахунок кредиту, а у випадку, коли житло будується на земельній ділянці, що належить позичальнику на правах власності, також про іпотеку земельної ділянки.