Методи оцінки активів підприємства при реформуванні відносин власності, Детальна інформація

Таким чином, на підставі аналізу трактування оцінки теоретиками обліку в історичному аспекті можна зробити висновок, що теоретично в бухгалтерському обліку можливі кілька варіантів оцінки цінностей. В свою чергу, всі варіанти розглядаються в трьох моментах: 1) на момент придбання цінностей (минулий); 2) на поточний момент самої оцінки (теперішній); 3) на будь-який момент в майбутньому.

Всі перераховані варіанти відрізняються в основному за первісним принципом оцінки. Для варіантів, орієнтованих на теперішній (поточний) момент, переважає оцінка за поточними продажними цінами; для варіантів, орієнтованих на минулий момент —оцінка за покупними цінами і собівартістю. Але на практиці кожен окремо взятий варіант в чистому вигляді не застосовується. Отже, питання щодо методів оцінки було і залишається актуальним, проблематичним і завжди в центрі уваги вчених, особливо в умовах приватизації підприємств та їх підрозділів.

Оскільки проблема оцінки є досить складною, дискусії щодо методики її здійснення існували з самого зародження бухгалтерії, про що йшлося в попередньому матеріалі, і продовжують залишатися в центрі уваги ріелтерів, юристів, бухгалтерів, вчених багатьох країн світу. Проблеми оцінки майна підчас розширенні макроекономічних зв'язків, інтеграції національних економік в окремі економічні співтовариства (союзи) стали передумовами створення спеціального Міжнародного Комітету по стандартах оцінки майна в 1981 році.

Враховуючи, що в світі накопичено великий досвід методик оцінки майна при приватизації, доцільно, на наш погляд, цей досвід ретельно вивчити з метою його творчого використання в Україні.

На оцінку впливає безліч факторів, які її безпосередньо формують. Визначення цих факторів є важливою умовою для правильного функціонування вільних ринків, що зароджуються в Україні. Зокрема, на ціну майна мають вплив фізичні, фінансово-економічні, соціальні і політико-правові фактори. Отже, для того, щоб оцінити майно, необхідно досить уважно вивчити фізичні характеристики нерухомості, ринок, на якому вона знаходиться на час оцінки і буде в майбутньому, можливості фінансування і правове середовище.

В майбутньому ринок нерухомості буде все більш ускладнюватися: з'являться нові фінансові інструменти, змінюватимуться закони, що регламентують систему оподаткування, передусім майна, виникнуть нові форми володіння. В міру подібної еволюції номінальна сума, що характеризує розмір вкладу буде мати все менше значення як показник вартості. Адже приватизується не лише нерухомість, а й визначений набір умов, тобто при визначенні оцінки об'єкта приватизації доцільно розглядати його як власність, що приносить дохід.

Перш ніж перейти до розгляду методів оцінки об'єктів приватизації, доцільно розглянути, на наш погляд, специфічні ознаки оцінки, характерні для бухгалтерського обліку, але недостатньо розкриті у вітчизняній літературі. До таких ознак належать: вартісна оцінка, собівартість і ринкова ціна.

Вартісна (грошова) оцінка —це особливий вид економічного вимірювання, при якому суттєве значення має вибір одиниці виміру. В Економічній Енциклопедії дається класичне визначення вартості, як уречевленої в товарі суспільної праці, тобто речовий вираз суспільної праці товаровиробників. З точки зору можливого покупця вартість слід розглядати як грошовий еквівалент, який покупець готовий обміняти на який-небудь предмет або об'єкт.

Собівартість —це міра грошових витрат, необхідних для того, щоб створити об'єкт власності, подібний до того, який оцінюється. Собівартість може бути виробнича, заготівельна або покупна.

Ціна —це грошова сума, яку одержують за конкретний товар, або в конкретному випадку, це сума, яку було витрачено на покупку подібних об'єктів в минулих угодах. Термін «ціна» також використовується для позначення «запропонована ціна продавця». Важливо проводити відмінності між поняттями собівартість, вартість і ціна.

Між собівартістю і ціною існують такі основні відмінності: а) собівартість визначається, «калькулюється» на самому підприємстві і включає всі витрати на виробництво або заготівлю; ціна —встановлюється на ринку в процесі обміну; б) собівартість означає господарські витрати; ціна —купівельну спроможність; в) за собівартістю предмети відображаються в балансі, а за ціною вони реалізуються, тобто «виходять з балансу».

Що стосується категорії вартості, то слід зазначити, що в практиці існує багато її видів, які залежать від потреб і функцій. Зокрема, можна виділити такі види вартості: балансова, ліквідаційна, відновна, поточна, страхова, позичкова, орендна, інвестиційна та інші.

Для того, щоб вияснити обґрунтовану оцінку вартості, необхідно зібрати інформацію на відповідному ринку нерухомості. Ринок нерухомості —це визначений набір механізмів, через які передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування. Ринок нерухомості —це складна структура, мета якої —звести разом покупця і продавця.

Ринок нерухомості сегментований, оскільки різні користувачі володіють різними потребами і різними ресурсами. Це визначається такими параметрами: 1) за використанням —для власності житлового, комерційного, промислового і сільськогосподарського призначення існують різні ринки; 2) за географічним фактором —кожен район може бути окремим ринком з різними умовами; 3) за ціною —покупці диференціюються залежно від ціни, одні можуть купити дешевше, інші - дорожче; 4) за якістю продукції —об'єкти класу А можуть належати до іншого сегменту ринку, ніж об'єкти класу Б, якщо вони знаходяться на одній вулиці; 5) за інвестиційною мотивацією —одні інвестори можуть бути зацікавлені у власності, яка потребує мінімального менеджменту і не приносить грошового потоку, проте має великий потенціал для приросту вартості; інших цікавить власність, для якої характерний позитивний грошовий потік; 6) за типом прав у власності — для різних видів прав на нерухомість існують різні ринки. Ці права можуть вимагати необмежені права власності, права на надра, на оренду та інше [6, с.6].

Як попередній крок до оцінки власності, що приносить доход, необхідно зібрати точну фінансову інформацію про використання нерухомості. Важливим джерелом такої інформації є дані бухгалтерського обліку, проте вони не завжди відображають реальність, і оскільки ці дані не обов'язково систематизовані зручним чином для оцінки, то вони повинні бути скореговані і проаналізовані таким чином, щоб їх можна було використати в процесі оцінки.

Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів.

Принципи оцінки нерухомості можуть бути об'єднані у такі групи: 1. Принципи, засновані на вимогах користувача. 2. Принципи, пов'язані з землею, будівлями, спорудами. 3. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем. 4. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання.

Крім того, при визначенні оцінки необхідно брати до уваги: 1) оцінку активів і зобов'язань; 2) оцінку підприємства як функціонуючого підприємства; 3) визначення остаточної продажної ціни. Ці питання досить часто взаємопов'язані і лише у виняткових випадках аналогічні.

В цілому в процесі оцінки об'єкта приватизації можна виділити шість основних етапів, а саме: визначення завдання оцінки; планування процедури оцінки; збір даних і перевірка інформації; використання методів оцінки; складання і узгодження висновків; визначення статутної ціни.

При визначенні завдання оцінки береться до уваги те, з якою метою проводиться оцінка підприємства: приватизація (паювання чи аукціонування), продаж на аукціоні, ліквідація, оренда тощо, і обов'язково зазначається дата проведення оцінки.

Планування процедури здійснює безпосередньо оцінювач, який визначає вимоги до інформації, що має бути надана йому для проведення оцінки; встановлює методику оцінки відповідно до мети і завдання; оцінює витрати часу і трудозатрати; вносить пропозиції щодо умов виконання завдання.

Вихідні дані, необхідні для проведення оцінки, повинні надаватись адміністрацією підприємства. Вони обов'язково підтверджуються керівником і головним бухгалтером. Вихідна інформація, яка надається підприємствам для оцінки, досить ретельно перевіряється. При необхідності проводиться аудит звітних даних, а також додаткова інвентаризація.

Оцінюватись може цілісний майновий комплекс або окремий інвентарний об'єкт чи група інвентарних об'єктів залежно від того, що приватизується. Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому державою земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. Крім того, цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємства (цехи, виробництва, дільниці тощо), які виділяються в установленому порядку в самостійні об'єкти приватизації з подальшим складанням розподільного балансу.

Найбільш проблематичним є питання вибору методики оцінки. Яку методику застосовувати в кожному конкретному випадку —вирішує оцінювач (ріелтер) залежно від мети і завдання щодо визначення вартості оцінюваного об'єкта. В світовій практиці використовуються три методи визначення вартості об'єкта в процесі його приватизації: 1) за собівартістю —затратний метод; 2) за поточними ринковими цінами —метод потенційної прибутковості або капіталізації доходу; 3) аналогів продажу.

На Україні історично склався і зараз використовується затратний метод. Проте з початком економічних реформ і переходом до ринкових відносин (зокрема, це пов'язано і з приватизацією), виникла необхідність застосовувати інші методи оцінки, що практикуються в зарубіжних країнах. Слід зауважити, що світовий досвід свідчить про неможливість застосування на практиці кожного окремо взятого варіанту оцінки. Тому пропонується при здійсненні оцінки об'єкта приватизації застосовувати паралельно всі методи з метою визначення більш реальної вартості.

Проте при використанні кожного з методів необхідно враховувати нормативно-законодавчу базу України, специфіку перехідного періоду до ринкових відносин, а що стосується оцінки об'єктів сільського господарства —особливості приватизації в цій сфері.

Для оцінки методом потенційної прибутковості необхідні: звіти про прибутки і збитки за період, що аналізується, і за квартали (місяці) поточного року; дані про затрати, які включаються в собівартість; дані про обсяги виробництва і реалізації продукції, що випускається підприємством; дані про ринкову вартість продукції на внутрішньому і зовнішньому ринках; дані про маркетинг, конкурентоспроможність і перспективи реалізації продукції, що випускається підприємством.

Капіталізація доходу —це процес перерахунку потоку майбутніх доходів в єдину суму поточної вартості. Вартість майна, що оцінюється дохідним методом, визначається за формулою:

V = Д/k,

де: V —вартість;